الرهن العقاري.. قراءة موضوعية مبسطة (1/2)

بسم الله الرحمن الرحيم،
اللهم صل على محمد وآله وصحبه أجميعن ، وبعد:

صدر قرار مجلس الوزراء الاثنين الماضي بإقرار منظومة من الأنظمة تخص التمويل العقاري، والتمويل مع رهن العقار ( المسمى الرهن القعاري)، وهي عبارة عن خمسة أنظمة، وينتظر الناس اللائحة التنفيذية التي ستفسر كثير من هذه الأنظمة ، والتي أقر لها أن تخرج بعد تسعين يوم من تاريخ القرار ( انظر واس )

الأنظمة التي نشأت هي كالتالي:

o       نظام التنفيذ : ووظيفته القضاء على المماطلة في سداد الحقوق ، وفض المنازعات في هذا الشأن ، وضمان استيفاء الحقوق من أصحابها بطريقة سريعة واضحة غير معقدة ، يطمئن معها الممول والتاجر.

o       نظام التمويل العقاري : وفي البنود تتحدث عن تنظيم قطاع التمويل العقاري، وتوضيح شروط الدخول فيه

o       نظام مراقبة شركات التمويل : شرح آلية الإشراف على شركات التمويل، وهو النظير لنظام مراقبة البنوك.

o       نظام التأجير التمويلي: توضيح قضايا التأجير التمويلي ، وبيان حقوق المؤجر والمستأجر.

o       نظام الرهن العقاري المسجل : توضيح قضايا التمويل برهن العقار من حقوق للممول والراهن والمرتهن.

فهذه خمسة أنظمة كلها روافد لسوق التمويل الخاص بالعقارات. سأعود للحديث عن كل قانون على حدة ، وأذكر أهم قوانينه في ورقة اخرى إن تيسر ذلك.

لكن قبل هذا ، أحب أن أشرح نقطة مهمة رأيتها مع الضجة بعد إقرار هذه القوانين ..

الحقيقة المرة أنه مع كثرة الحديث عن آثار هذه الأنظمة، إلا أن الهدف الأساسي  التي وضعت من أجله لم يكن واضحا في هذه الضجة ، أو على الأقل فيما قرأته وسمعته.

 الهدف المعلن من الأنظمة  هو استخدام الأصول العقارية كمرتكزات للتمويل ، وتداول الديون القائمة عليها.

يقول معالي وزير المالية :

في السابق كان هناك ومازال تمويل عقاري، ولكنه محدود، والسبب هو عدم وجود أنظمة - مثلما ذكرت- تحمي الحقوق، وتخرج هذه الأصول الكبيرة الموجودة في الاقتصاد الوطني،  والاستفادة منها، ومن ذلك أن توجد أدوات للتمويل العقاري يتم تداولها في السوق مثلها مثل الصكوك يستطيع المتداولون في السوق أن يشتروا هذه الأدوات كأدوات ادخار" .

"وأفاد معاليه أنه نتيجة لهذه الأنظمة سيتطور التمويل العقاري بإذن الله ، وسيستفاد من الأصول المعطلة حالياً بمئات البلايين، سواء كانت منازل أو عمائر أو غيرها من الأصول الثابتة، بالإضافة إلى الأصول المنقولة، كل هذه الأصول سوف يتم تدويرها في الاقتصاد، مما يفيد الاقتصاد الوطني، ولكن الأهم من هذا كله هو الحفاظ على حقوق جميع الأطراف التي تتعامل بالسوق، على عكس ما هو جار حالياً في هذا المجال."  المصدر: واس

هذا بإيجاز الهدف الأساسي من هذه الأنظمة، لكن لحظة ، ما معنى هذا الكلام ؟

تابع معي أخي الكريم هذا السرد ..

التمويل معناه توفير السيولة لمن أرادها...

السوق العقاري ، سواء التجاري منه والسكني ، يحتاج إلى سيولة ضخمة ليتوفر للناس السكن وللتجار المكاتب والمحلات  ...

لتعرف حجم هذه السيولة التي يحتاجها القطاع العقاري، خذ هذا المثال:

لنفرض أن هناك حاجة لتمويل 5000 شخص كل سنة ليشتري كل واحد منهم بيت العمر بقيمة مليون ريال.

 
معنى هذا أننا تحتاج إلى سيولة مقدارها 5 مليار كل سنة لنفي بهذه الحاجة فقط.

لنفرض أن قسط التمويل سيكون 5 آلاف.

معنى هذا أنه عند نهاية السنة الأولى، سيرجع لشركات التمويل من أقساط التمويل 25 مليون ريال فقط.

وهذا يعني أننا بهذا المال نستطيع أن نمول فقط 25 وحدة جديدة في السنة الثانية مع أن الحاجة هي 5000 وحدة !!

هذه مشكلة في التمويل أليس كذلك؟ هذا فقط في التمويل السكني للأفراد.

لحل هذه المشكلة هناك طريقان :

-        الأول: تقوم شركات التمويل ببيع الديون على شركات أخرى تسمى شركات إعادة التمويل، بهامش ربح معين ، وتأخذ حصيلة البيع لتمول به المساكن في السنة الثانية ، وهكذا تفعل في كل سنة ، تمول وتبيع ، تمول وتبيع ، وهكذا ، هذا حل ـ

-        الثاني: أن تقوم شركات التمويل بعملية تصكيك للديون ، وجعلها على شكل سندات ديون أو صكوك ، ومن ثم بيعها على من يريد. ثم تمول السنة  الثانية ، تصكك وتبيع وتمول ، تصكك وتبيع وتمول ، وهكذا.

هل هناك أحد يريد هذه السندات والصكوك ؟

نعم.

 هناك أناس يريدون أن يستثمرون استثمار طويل المدى بعائد معقول، ليحفظوا السيولة الزائدة عندهم ، تماما مثل السندات أو الصكوك الموجودة في سوق المال ، مثلا صكوك سابك أو شركة الكهرباء.

الخلاصة انه - حتى يمكن للتمويل العقاري أن يؤدي دوره - لا بد من وجود شركات إعادة تمويل تشتري هذه الديون، أو سوق مالية لصكوك التمويل العقاري،  مثل سوق الأسهم والسندات.

الآن .. لكي يكون هذان الطريقان ما فيهما زحمة ولا حوادث ، لا بد من أمرين :

-        الأمر الأول : أن تكون الديون الناتجة عن التمويلات العقارية مضبوطة المخاطر، لأن شركات إعادة التمويل لن تشتري دينا مخاطره عالية،  والناس في السوق المالية لن يتشروا صكا لدين مخاطره عالية.

لو فرضنا شركة التمويل مولت شخص ورهنت راتبه ، فصارت تأخذ الأقساط من راتبه، كما هو الحاصل الآن في البنوك، إذا أرادت هذه الشركة أن تبيع الدين الناتج من تمويل هذا الشخص فلن يشتريه أحد، لأن الراتب مخاطره غير مضبوطة، قد يفصل الشخص، وقد يموت ، وقد يتقاعد وهكذا.

لذلك كان لا بد من وجود شيء ترتكز عليه الديون الناشئة من التمويل العقاري ، وهذا الشي - أظنك فهمت - هو العقار نفسه ، لا بد أن يكون العقار ضامنا للدين الناشيء عنه ، وبذلك لو تعثر الدين فإنه سيوجد مكانه ما يؤدي عنه.

هناك صيغتان تجعل الديون الناشئة من التمويل العقاري مركتزة على العقار الممول:

 الأولى هي صيغة الرهن العقاري  ، وهي باختصار :

الممول يعطي التمويل لمالك العقار ، على أن يرهن العقار ، حتى يسدد مالك العقار أقساط التمويل، الدين الناشئ عن التمويل، يمكن للممول أن يبيعه على شركة إعادة التمويل، أو يجعله سندات ويطرحها في سوق المال.

والثانية هي صيغة التمويل التأجيري،  وهي كالتالي:

الممول هو مالك العقار ، يقوم بتأجيره على طرف آخر ، ثم يقوم بتجزيء العقار أجزاء على شكل صكوك ملكية ، كل صك له قيمة مشاعة من ملكية العقار، وبالتالي من أجرة العقار، ويعرض الصكوك للبيع في سوق المال، حامل الصك يكون له الحق في الأجرة ، التي هي أقساط التمويل. ( هذا ببساطة شديدة وفيها إخلال، لا يضر هنا لتوصيل الفكرة) 

لا حظ معي ، في كلا الصيغتين ، الدين والأجرة مسنودة بالعقار، فلو لم يسدد المدين فإنه يباع العقار، ولو لم يسدد المستأجر فإنه يطرد ويؤتى بغيره ، وبهذا تكون الديون الناشئة عن هاتين الصيغتين مضبوطة المخاطر.

-        الأمر الثاني : وجود نظام يطمئن الممول ، ومن بعده مشتري التمويل ، من أن حقوقهم محفوظة ، وأن اجراءات انتزاعها لو احتاجوا إلى القوة ،تكون سريعة وفعالة ، يعني.. لا بد من نظام تنفيذ صارم وقوي يحمي الحقوق ويطوي النزاع بسرعة وسلاسة.

بقي أن يقال أن التمويل العقاري - والتمويل عموما- مجال حساس خطير جدا ، وله آثار جيدة على الاقتصاد إن احسن استخدامه، وله آثار مدمرة إن وجدت الإساءة والاستغلال في استخدامه ،لذلك كان لا بد من وجود نظام للتمويل العقاري ، ونظام للإشراف والمراقبة  على شركات التمويل. بهذا السرد يتضح الغرض من هذا الأنظمة ، وإذا  فهمت هذا جيدا، ستفهم ما أراده واضعوا هذه الأنظمة الجديدة.

هنا سؤال محوري : أين حل مشكلة إرتفاع أسعار الإسكان من هذا كله؟

الجواب : النظام لم يوضع لحل مشكلة ارتفاع أسعار الوحدات السكنية،  هذه الأنظمة وضعت لتنظيم وتيسير التمويل في القطاع العقاري، قد يكون هذا الجواب صعب الهضم ،لكن هذه هي الحقيقة. لأن مشكلة الإسكان بالدرجة الأولى ليست في التمويل ، إنما في ارتفاع الأسعار، لكن هذه الأنظمة سيكون لها أثر ولا شك على قطاع الإسكان، كما أنها تحل جوانب أخرى من مشكلة الإسكان ، وهي جوانب مهمة ، مثل قضية المماطلة عند كثير من المستأجرين.

هل يعني هذا أن هذه الأنظمة لا أثر لها على أسعار الوحدات السكنة للمواطن ؟

الجواب: لا.

هي بالتأكيد ستؤثر على قضية أسعار الإسكان للمواطن ، لكن التأثير ليس مباشرا ، بمعنى أن النظام لم يوضع لهذا ، وسأتحدث عن السيناريوهات المحتملة بعد قليل.

 

هل التمويل بصيغة الرهن العقاري أرخص أو أفضل من التمويل العقاري الموجود الآن؟

الجواب: ليس بالضرورة، بل إن هناك أمور في التمويل العقاري الحالي أفضل من الرهن العقاري المقترح.

قبل هذا ، ما الفرق بين الإثنين ؟

 الفرق الجوهري هو أنك سترهن البيت ، وبالتالي يكون دينك مستند على أصل عقاري ، وبالتالي يمكن تصكيكه وبيعه في السوق المالية.

طيب، تقول : مالفائدة لي كمواطن ؟

 ليس هناك كبير فائدة مباشرة لك ،  لكن هناك كبير فائدة على الاقتصاد عموما ، وهو أن التمويل سيكون متوفرا بكمية أكبر في حالة التصكيك  ،  وستوجد قنوات استثمار أخرى لمن اراد.

نقطة أخرى... بعض الناس يظن أن حساب أقساط التمويل تختلف عن أقساط التمويل العقاري ، هذا ليس بصحيح ، وهذا ستحكمه اللائحة التنفيذية ، وقد يكون حساب أقساط التمويل في الرهن العقاري هو نفسه الذي يجري الآن في أقساط التمويل العقاري القائم الآن، المهم أنه ليس في النظام ما يدل على شيء في هذا إطلاقا.

نقطة ثالثة ... بعض الناس يظن أن الفائدة على التمويل في الرهن العقاري ستكون أقل ، لأن إمكانية بيع البيت المرهون يقلل من مخاطر سداد الأقساط ، وبالتالي ستقل الفائدة. هذا الكلام قد يكون صحيحا ، لكن لن يكون له أثر كبير أبدا ، لأن بعض البنوك الآن يقرض لتمويل البيوت ويرهن البيت، فأسعار الفائدة تقريبا ستكون واحدة في الحالين، ولو كان هناك فرق فإنه لا أثر له.

نقطة رابعة ... الحقيقة  أن في التمويل القائم  الآن مميزات ليست في الرهن العقاري ، ومن أهما أمران :

-         أنه عند الوفاة يسقط الدين، وهذا لا يمكن العمل به في الرهن العقاري، لأنه دين الرهن العقاري سوف يصكك، ولو كان هذا موجودا فيه لما اشتراه أحد.

-        أن المخاطرة بثلث الراتب أقل بكثير من المخاطرة بالبيت ، فأفضل لك أن ترهن راتبك ، ولا ترهن بيتك.

نقطة أخيرة .. بعض الناس يظن أن إقرار الرهن العقاري سيوفر السيولة لمحدودي الدخل- وهذا قرأته في أحد الصحف لبعض العقاريين- بطريقة لا يمكن فعلها في التمويل العقاري القائم، وهذا كلام غير صحيح ، بل لا يمكن تطبيقه، ولو طبق لصار كارثه،  لأنه حتى في التمويل بالرهن العقاري، لا بد أن يكون لدى طالب التمويل دخل كافي حتى يتم تمويله ، وسيؤخذ في عين الاعتبار مقدار دخله في كمية التمويل، وقد نصت الأنظمة على عدم التساهل في الإقراض لأجل وجود الرهن . وإن حصل غير هذا فإن هذا سيوصل إلى الهاوية ، كما حدث في أزمة الرهن العقاري الأمريكي التي تسببت في أزمة اقتصادية لا تزال آثارها إلى الآن.

 

آثار الرهن العقاري على الأسعار

المعضلة الكبرى ، والعقبة العضمى في قضية الإسكان للمواطن هي ارتفاع أسعار الأراضي، هذا أمر متفق عليه ، لا ينبغي الجدال فيه.

السؤال : ما هو سبب ارتفاع الأراضي؟

هناك ثلاث احتمالات:

-        قلة الأراضي البيضاء

-        احتكار متعمد من تجار الاراضي حتى ترتفع أسعارها ومن ثم يبيعونها.

-        رؤوس أموال مجمدة على شكل اراضي لم يجد أصحابها إلى الآن مكانا أنسب للاستثمار غير دفنها في هذه الأراضي البيضاء.

أما الأول فهو هراء، و الواقع - في نظري- هو خليط من الثاني والثالث.

الآن ... هل سترتفع العقارات إذا وجد التمويل العقاري برهن العقار ؟

لو دخلت شركات التمويل بالرهن العقاري السوق بهذه الاسعار ،فإن الاسعار سترتفع ولا محالة ، هذا لا ينبغي النقاش فيه. لكن الإشكالية هي أن التمويل بالرهن العقاري ، لا يمكن أن ينجح مع الأسعار الجنونية للعقار، لأنه - وبكل بساطة - كل الناس تعرف أن الأسعار خيالية وغير حقيقية، ولا يمكن أن تستمر على هذا الحال ، وبالتالي جعل العقارات بهذه الأسعار غير الحقيقية رهونات على الديون سيكون كارثة للممول والممول له. فأي شركة تمويل بالرهن العقاري تحترم مهنتها لا يمكن أن تمول بهذه الأسعار ، وأي مستثمر يحترم مهنته لا يمكن أن يشتري السندات والصكوك الناشئة عن هذه التمويلات. وأي طالب تمويل يخاف على نفسه وعلى رهنه لن يطلب تمويل بطريقة الرهن العقاري مع هذه الأسعار.

قد يقول قائل ، البنوك الآن تمول بهذه الأسعار؟!

سأقول هذا صحيح: لكنها لم ترهن العقار، ولا تستطيع بيع ديونها لشركات أخرى ، ولا تستطيع تصكيكها ، وبالتالي سعر العقار الممول لا يعني لها شيئا، إذا كان راتب المتمول مرهون لديها، وإذا كانت لن تستوفي من المماطل ببيع العقار لأنه ليس مرهونا لها.

وفي حالة نظام الرهن العقاري فإن الأمر ليس كذلك ، لنفترض أن شركات التمويل تحت هذا النظام مولت شراء العقارات بالاسعار القائمة ، فعندها سيتعثر كثير من الديون عند أول تصحيح للأسعار ، وستحدث موجة بيع للرهونات ، ستخفض جزء من الأسعار، وقد تفلس كثير من شركات التمويل ، ويتأثر على إثرها سوق الصكوك المعتمد على العقار.

في نظري أكثر التنبؤات  احتمالا هو التالي:

 أن تحدث موجة بيوعات للأراضي البيضاء في الفترة القادمة، يهدف أصحابها إلى  الدخول في سوق التمويل العقاري، لأن هذا السوق يسيل لعاب كثير من التجار، وهو يفتح استثمارات جذابة متنوعة لأصحاب رؤوس الأموال واصحاب الخبرات في القطاع العقاري، هناك شركات تمويل، وشركات تطوير ، وشركات تأمين ، واستثمارات في الأوراق الناشئة من ديون التمويل العقاري، بالإضافة إلى أن الوقت الآن هو أنسب وقت للخروج من الاحتفاظ بالأراضي البيضاء ، فالتاجر الذكي سيبيع ارضه ، ويدخل في سوق التمويل العقاري، والله أعلم.

الخلاصة أن هذه الأنظمة لن يكتب لها النجاح في ظل الأسعار الحالية ، وسوق التمويل العقاري الناشيء عن هذه الأنظمة لا يمكن ان ينجح في ظل الأسعار الحالية ، إما أن يفشل السوق وإما أن تنخفض الاسعار، هذه بالنسبة لي مسلمة.

كتبه

عبدالله السلمان

متخصص في الاقتصاد المالي

5/7/2012